חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
מסים – מיסוי מקרקעין – מס שבח מקרקעין
מסים – מיסוי מקרקעין – מס רכישה
משפט פרטי וכלכלה – קניין – מקרקעין – מיסוי מקרקעין
תוכן ענינים
| פרק ראשון: פרשנות | 14 | |
סעיף 1 | הגדרות | 14 | |
סעיף 2 | שליטה | 16 | |
סעיף 3 | הקניות לנאמן, אפוטרופוס וכו' | 16 | |
סעיף 4 | הורשה אינה מכירה | 16 | |
סעיף 4א | העברה אגב גירושין | 16 | |
סעיף 5 | פעולות נוספות שהנן "מכירה" | 16 | |
| פרק שני: הטלת המס | 17 | |
סעיף 6 | הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין | 17 | |
סעיף 7 | הטלת המס על פעולה באיגוד מקרקעין | 17 | |
סעיף 7א | החלת הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין | 18 | |
סעיף 8 | רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה | 18 | |
סעיף 9 | מס רכישה | 18 | |
סעיף 9 | מס רכישה | 18 | |
סעיף 9ב | הפחתת שיעורי מס הרכישה ברכישת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת הוראת שעה | 23 | |
סעיף 9ג | הפחתת שיעורי מס הרכישה לדייר מוגן הוראת שעה | 23 | |
סעיף 9ד | הפחתת שיעורי מס הרכישה הוראת שעה | 23 | |
סעיף 11 | צירוף תקופות חכירה | 24 | |
סעיף 13 | הקניית זכויות שונות באיגוד | 24 | |
סעיף 15 | חובת תשלום המס | 24 | |
סעיף 16 | תנאים לתקפן של עסקאות | 26 | |
סעיף 16א | הטלת מס שבח ומס רכישה באזור | 28 | |
| פרק שלישי: שווי המכירה והרכישה | 29 | |
סעיף 17 | שווי המכירה | 29 | |
סעיף 19 | יום המכירה | 29 | |
סעיף 21 | שווי הרכישה | 30 | |
סעיף 22 | שווי הרכישה במכירת חלק בלתי מסויים | 30 | |
סעיף 24 | שווי הרכישה במכירת חכירה | 30 | |
סעיף 25 | איסור כפל שווי רכישה | 30 | |
סעיף 26 | שווי הרכישה בהורשה | 30 | |
סעיף 27 | שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לענין מס עזבון | 31 | |
סעיף 28 | שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו' | 31 | |
סעיף 29 | שווי רכישה ללא תמורה | 31 | |
סעיף 29ב | שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין הוראת שעה | 31 | |
סעיף 30 | שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים | 31 | |
סעיף 31 | שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק | 31 | |
סעיף 32 | שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין | 31 | |
סעיף 33 | זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה | 32 | |
סעיף 34 | שווי הרכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק | 32 | |
סעיף 35 | שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק | 32 | |
סעיף 36 | שווי רכישה כשהיתה הפקעה חלקית | 32 | |
סעיף 37 | יום הרכישה | 32 | |
| פרק רביעי: ניכויים | 33 | |
סעיף 39 | הניכויים המותרים | 33 | |
סעיף 39א | ניכוי הוצאות ריבית ריאלית | 34 | |
סעיף 40 | חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין | 35 | |
סעיף 42 | איסור ניכויי כפל | 35 | |
סעיף 46 | הוצאות שלא יותרו | 36 | |
| פרק חמישי: סכום המס | 36 | |
סעיף 47 | הגדרות | 36 | |
סעיף 48א | המס על השבח | 37 | |
סעיף 48א1 | הפחתת שיעור מס שבח במכירת מקרקעין בתקופה הקובעת הוראת שעה | 41 | |
סעיף 48ב | השבח חלק מההכנסה החייבת | 41 | |
סעיף 48ג | שיעור מיוחד להפקעה | 42 | |
| פרק חמישי 1: פטור לדירת מגורים מזכה | 42 | |
סעיף 49 | הגדרה וחזקה | 42 | |
סעיף 49א | תנאים לפטור | 43 | |
סעיף 49ב | פטור לדירת מגורים מזכה | 43 | |
סעיף 49ג | חזקת דירת מגורים יחידה | 44 | |
סעיף 49ד | חזקת דירת מגורים נוספת | 44 | |
סעיף 49ה | פטור חד פעמי הוראה מיוחדת | 44 | |
סעיף 49ו | סייג לדירה שנתקבלה במתנה | 45 | |
סעיף 49ז | כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה | 45 | |
סעיף 49ז1 | פטור על תשלומי איזון | 46 | |
סעיף 49ח | כללים למגורי קבע | 46 | |
| פרק חמישי 2: אופציה במקרקעין | 46 | |
סעיף 49י | הגדרות | 46 | |
סעיף 49י1 | הוראה מיוחדת במימוש זכות | 47 | |
| פרק חמישי 3: חילוף זכויות במקרקעין – הוראת שעה | 47 | |
סעיף 49יא | פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין | 47 | |
סעיף 49יא1 | פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית | 48 | |
סעיף 49יב | פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים | 49 | |
סעיף 49יג | פטור ממס במכירת מקרקעין לצורך רכישת זכות בבית אבות | 49 | |
סעיף 49יד | החזר מס ודחיית מס | 50 | |
סעיף 49טז | שלילת פטור | 50 | |
סעיף 49טז1 | אי שלילת פטור לדירת מגורים מזכה | 50 | |
סעיף 49יז | פטור חלקי ממס רכישה בחילוף זכויות במקרקעין | 50 | |
סעיף 49יח | תחולת הפרק | 50 | |
| פרק חמישי 4: פינוי ובינוי | 51 | |
סעיף 49יט | הגדרות וחזקות | 51 | |
סעיף 49כ | יום המכירה | 52 | |
סעיף 49כא | חובת הודעה ודיווח | 52 | |
סעיף 49כב | פטור ממסים | 52 | |
סעיף 49כב1 | מכירת יחידת מגורים חלופית על ידי קשיש לכל אדם | 53 | |
סעיף 49כב2 | מכירת יחידת מגורים חלופית מקשיש ליזם | 54 | |
סעיף 49כג | יום, שווי רכישה ושווי מכירה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת | 54 | |
סעיף 49כד | פטור ממס רכישה | 55 | |
סעיף 49כה | שווי הרכישה של היזם | 55 | |
סעיף 49כו | פטור נוסף | 55 | |
סעיף 49כז | פטור ליחידה אחרת | 55 | |
סעיף 49כט | תחולת הפרק | 55 | |
סעיף 49ל | מתחם להתחדשות עירונית הוראות מיוחדות | 55 | |
סעיף 49לא | הסמכה | 55 | |
| פרק חמישי 5: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38 | 55 | |
סעיף 49לב | הגדרות | 55 | |
סעיף 49לב1 | יום המכירה | 56 | |
סעיף 49לב2 | חובת הודעה ודיווח | 56 | |
סעיף 49לג | פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק | 56 | |
סעיף 49לג1 | פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה | 57 | |
סעיף 49לד | פטור ממס וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף | 57 | |
סעיף 49לה | סייג לפטור | 57 | |
סעיף 49לו | פטור נוסף | 57 | |
סעיף 49לו2 | תחולה הוראת שעה | 58 | |
| פרק חמישי 6: העברת מפעל לאזור מוטב – הוראת שעה | 58 | |
סעיף 49לז | הגדרות | 58 | |
סעיף 49לח | פטור ממס בהעברת מפעל לאזור מוטב | 58 | |
סעיף 49לט | הסכום הפטור | 59 | |
סעיף 49מ | ייחוס ניכויים | 59 | |
סעיף 49מא | החזר מס ודחיית מס | 60 | |
סעיף 49מב | שלילת פטור נוסף | 60 | |
סעיף 49מג | הסמכה | 60 | |
| פרק ששי: פטורים אחרים ודחיית מועדי תשלום | 60 | |
סעיף 50 | מכירה החייבת במס הכנסה | 60 | |
סעיף 51 | הסכם למכירה | 60 | |
סעיף 52 | הסכם לעשות פעולה | 61 | |
סעיף 53 | יפוי כוח לבצע מכירה | 61 | |
סעיף 54 | העברת שליטה פטורה ממס | 61 | |
סעיף 55 | מניעת מס כפל | 61 | |
סעיף 56 | פטור מאגרת העברת מקרקעין | 61 | |
סעיף 59 | פעולות באיגוד שנקבעו | 61 | |
סעיף 60 | מכירה למדינה לרשויות מקומיות ולמוסדות לאומיים | 61 | |
סעיף 61 | מוסדות ציבור | 62 | |
סעיף 62 | מתנות לקרובים | 62 | |
סעיף 63 | פטור על ויתור וללא תמורה | 62 | |
סעיף 64 | פטור בהפקעה שתמורתה זכות במקרקעין | 62 | |
סעיף 65 | פטור בהחלפות מסויימות | 62 | |
סעיף 66 | פטור בחלוקת קרקע למתיישבים | 62 | |
סעיף 67 | פטור באיחוד וחלוקה | 62 | |
סעיף 68 | פטור בהחלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית | 63 | |
סעיף 69 | העברה מסויימת של זכות מנאמן | 63 | |
סעיף 70 | פטור מותנה למכירות מסויימות לאיגודים | 63 | |
סעיף 71 | העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד | 63 | |
סעיף 71א | רווח נוסף בפירוק | 64 | |
סעיף 72 | פטור לרשות הפתוח וכו' | 65 | |
סעיף 72א | שלילת פטור לדירה בבנין להשכרה | 65 | |
סעיף 72ב | שלילת פטור לזכות במקרקעין שנתקבלה אגב פירוק איגוד | 65 | |
| פרק שישי 1: מס מכירה | 65 | |
| פרק שביעי: הצהרות ושומה | 65 | |
סעיף 73 | הצהרות | 65 | |
סעיף 74 | הודעה על נאמנות | 66 | |
סעיף 75 | הצהרות על ידי איגוד או על ידי בעלי הזכויות בו | 67 | |
סעיף 75א | הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי | 67 | |
סעיף 76 | מועד הודעה כשתנאי של פטור חדל להתקיים | 67 | |
סעיף 76א | הגשת הצהרה באופן מקוון | 67 | |
סעיף 77 | פטור מהצהרות בעסקאות מסויימות | 67 | |
סעיף 78 | שומה במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין | 67 | |
סעיף 79א | הנמקה במיטב השפיטה ומתן זכות טיעון | 68 | |
סעיף 81 | הודעה על חיוב במס באיגוד | 68 | |
סעיף 82 | שומה כשלא נמסרה הצהרת המוכר או הרוכש | 68 | |
סעיף 84 | סמכות להתעלם מעסקאות מסוימות | 68 | |
סעיף 85 | תיקון שומה | 68 | |
סעיף 85א | תיקון שומה בשינויי מבנה | 68 | |
סעיף 86 | הודעות שומה | 69 | |
| פרק שמיני: השגה וערעור | 69 | |
סעיף 87 | השגה | 69 | |
סעיף 87א | החלטה בהשגה | 69 | |
סעיף 88 | ערר | 69 | |
סעיף 89 | ועדת ערר | 69 | |
סעיף 90 | ערעור לבית המשפט העליון | 69 | |
| פרק תשיעי: תשלום המס וגבייתו | 70 | |
סעיף 90א | תשלום לאחר הודעה על סכום מס | 70 | |
סעיף 91 | תשלום יתרת מס על פי שומה | 70 | |
סעיף 91א | ריבית על דחיית מועד תשלום | 70 | |
סעיף 92 | גביית המס | 70 | |
סעיף 93 | גביית המס במכירה מאונס | 70 | |
סעיף 94 | ריבית בשל פיגור בתשלום | 70 | |
סעיף 94א | קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה | 71 | |
סעיף 94ב | קנס על פיגור בתשלום | 71 | |
סעיף 94ג | סמכות המנהל לפטור מתשלום קנס | 71 | |
סעיף 94ד | זקיפת תשלומים | 71 | |
סעיף 95 | קנס על גרעון | 71 | |
סעיף 95א | גביית מס בנסיבות מיוחדות | 72 | |
סעיף 95ב | בקשה לרשם לענייני המרכז להטלת הגבלות | 73 | |
| פרק עשירי: סמכויות | 73 | |
סעיף 96 | סמכות לדרוש מסמכים וידיעות ולהיכנס | 73 | |
סעיף 97 | חקירות וחיפושים | 73 | |
| פרק אחד עשר: עבירות וענשים | 73 | |
סעיף 98 | עבירות ועונשים | 73 | |
סעיף 98א | תשלום קנס או כופר שהוטל על הזולת | 74 | |
סעיף 99 | עבירות על ידי תאגיד | 74 | |
סעיף 100 | חבות לתשלום המס | 74 | |
סעיף 101 | כופר כסף | 74 | |
| פרק שנים- עשר: הוראות שונות | 74 | |
סעיף 102 | החזרת מס בביטול מכירה | 74 | |
סעיף 103 | החזרת מס שנגבה בטעות | 74 | |
סעיף 103א | הפרשי הצמדה וריבית על החזר | 74 | |
סעיף 103ב | סמכות להחזיר מס לתושב חוץ | 74 | |
סעיף 104 | זיכוי ממס שבח במס עזבון | 74 | |
סעיף 105 | שמירת סוד | 74 | |
סעיף 105א | מאגר מידע | 74 | |
סעיף 106 | הסכמה על ידי חברות שיכון | 75 | |
סעיף 107 | הארכת מועד | 75 | |
סעיף 108 | פגמים וליקויים | 75 | |
סעיף 109 | מסירת הודעות | 75 | |
סעיף 109א | ייצוג נישום בידי רואה חשבון | 75 | |
סעיף 110 | סדרי דין ואגרות בועדות ערר | 75 | |
סעיף 111 | אצילת סמכויות | 75 | |
סעיף 112 | טפסים | 75 | |
סעיף 113 | ביטולים | 75 | |
סעיף 114 | אי מתן ניכויים לפי פקודת מס הכנסה | 76 | |
סעיף 115 | ביצוע ותקנות | 76 | |
| פרק שלושה עשר: תחילה והוראות מעבר | 76 | |
סעיף 116 | תחילה | 76 | |
סעיף 117 | רישום זכות במקרקעין של איגוד על שם בעליו | 76 | |
סעיף 118 | הצהרות על ידי איגוד מקרקעין | 76 | |
סעיף 119 | הצהרות על ידי נאמנים | 76 | |
סעיף 120 | הוראות מעבר | 76 |
(תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 61) תשס"ח-2008
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963*
1. בחוק זה –
"מקרקעין" – קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 33) תשנ"ו-1996 (תיקון מס' 40) תשנ"ח-1997
"זכות במקרקעין" – בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים; לענין זה –
"הרשאה" – למעט הרשאה מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת;
"מקרקעי ישראל" – כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל;
"חכירה לתקופה" – התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם.
"חכירה" – חכירה, חכירת משנה, חכירתה של חכירה מכל דרגה שהיא, שכירות, שכירות-משנה ושכירותה של שכירות מכל דרגה שהיא, וכן זכות חזקה ייחודית;
"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים;
"איגוד" – חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327;
(תיקון מס' 1) תשכ"ה-1965 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (תיקון מס' 86) תשע"ו-2016
"איגוד מקרקעין" – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה ולמעט קרן להשקעות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 64א2 לפקודה, בתקופה שעד למועד הרישום למסחר בבורסה כהגדרתו בסעיף 64א3(א)(2) לפקודה, ובלבד שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה כאמור באותו סעיף; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית;
"זכות באיגוד" – כל אחד מאלה בין שהיא מוענקת במסמכי ההתאגדות של האיגוד על פיהם או בהסכם בין חברי האיגוד:
(1) חברות באיגוד, זכות לנכסי איגוד בשעת פירוק, זכות לרווחיו של איגוד, זכות לניהולו של איגוד או להצבעה בו;
(2) זכות – שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין – לתפוס נכסי האיגוד מכוח אחת הזכויות האמורות בפסקה (1);
(3) זכות – שאיננה זכות מכוח מכירת זכות במקרקעין – לדרוש מהאיגוד או מבעל זכות באיגוד אחת מהזכויות האמורות בפסקאות (1) ו-(2);
(4) זכות להורות במישרין או בעקיפין למחזיק בזכות מהזכויות האמורות בפסקה (1) על הדרך להפעיל את זכותו;
פרט לזכות מהזכויות האמורות אם היא אינה מקנה כל טובת הנאה באיגוד – שאינה שכר סביר – ואינה מקנה זכות לתפוס את נכסי האיגוד ואינה מקנה זכות לדרוש מהאיגוד או מבעל זכות בו אף אחד משני הדברים האמורים;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"פעולה באיגוד" – הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לענין זה, "הקצאה" – הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין;
"עושה פעולה" – מי שמקנה זכות באיגוד בפעולה באיגוד;
"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;
(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;
"הורשה" – בין על פי דין ובין על פי צוואה;
"חודש" – לרבות חלק מחודש;
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980
"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית –
(1) נכס שאינו דירת מגורים;
(2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;
לעניין הגדרה זו –
"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;
"מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;
"תמורה" – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;
"מנהל" – מי שנתמנה על ידי שר האוצר בהודעה שפורסמה ברשומות להיות מנהל או סגן מנהל לענין חוק זה;
"קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
"מס שבח" או "מס" – כמשמעותו בסעיף 6;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
"הפקודה" – פקודת מס הכנסה;
(תיקון מס' 17) תשמ"ז-1986 (תיקון מס' 17) (תיקון) תשמ"ז-1987 צו תשנ"ד-1993
"הפרשי הצמדה וריבית" – תוספת לסכום שמדובר בו, השווה לסכום האמור כשהוא מוכפל בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתקופה הנדונה, בתוספת ריבית בשיעור של 4% לשנה על הסכום שמדובר בו לאחר שנוספו לו הפרשי הצמדה כאמור, או בשיעור אחר שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת; לענין זה –
"מדד" – מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
(תיקון מס' 17) תשמ"ז-1986
"שיעור עליית המדד", בתקופה פלונית – ההפרש בין המדד שהתפרסם לאחרונה לפני סוף התקופה לבין המדד שפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה, מחולק במדד שפורסם לאחרונה לפני תחילת התקופה;
(תיקון מס' 17) תשמ"ז-1986
"תקופה עודפת" – (נמחקה);
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"התקופה הקובעת" – התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום ו' בטבת התשס"ד (31 בדצמבר 2003), אלא אם כן נקבעה בחוק זה, לענין מסוים, תקופה אחרת;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
"חוק הגנת הדייר" – חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
"חוק מס ערך מוסף" – חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
"חוק לעידוד השקעות הון" – חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959;
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
"תושב חוץ" – כהגדרתו בסעיף 1 לפקודה;
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
"תושב ישראל" – כהגדרתו בסעיף 1 לפקודה, בשינוי זה: בכל מקום, במקום "פקיד השומה" יקראו "המנהל".
2. רואים אדם כשולט באיגוד אם לאותו אדם, לבדו או ביחד עם קרוביו (להלן - בעל השליטה), שליטה ישירה או עקיפה בענינם של האיגוד או שבעל השליטה יכול לשלוט או זכאי לרכוש שליטה כאמור, ובפרט - אך בלי לגרוע מן הכלל האמור - כשבעל השליטה מחזיק או רשאי לרכוש רובו של הון המניות או של כוח ההצבעה של האיגוד או רובו של הון המניות שהוצא או אותו חלק ממנו שהיה מזכהו, במקרה של חלוקת כל הכנסת האיגוד בין החברים, לקבל את רובו של הסכום המתחלק.
הקניות לנאמן, אפוטרופוס וכו' (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (תיקון מס' 57) תשס"ו-2006 (תיקון מס' 77) תשע"ד-2014 (תיקון מס' 91) תשע"ז-2017
3. הקניית זכות במקרקעין או זכות באיגוד לנאמן, לאפוטרופוס, למפרק או לכונס נכסים מכוח פקודת פשיטת הרגל, 1936, פקודת החברות, פקודת האגודות השיתופיות, פקודת המסחר עם האויב, 1939, חוק נכסי נפקדים, תש"י-1950, או חוק נכסי גרמנים, תש"י-1950 או לחברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ או לאפוטרופוס הכללי מכוח חוק נכסים של נספי השואה (השבה ליורשים והקדשה למטרות סיוע והנצחה), התשס"ו-2006 – אינה "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" לענין חוק זה; ובמכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד על ידי מי שהוקנתה לו כאמור, יחושב המס, לרבות לפי סעיף 7א, כאילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שממנו הוקנתה.
4. הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה.
העברה אגב גירושין (תיקון מס' 19) תשנ"ב-1992 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
4א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.
פעולות נוספות שהנן "מכירה" (תיקון מס' 3) תשכ"ח-1968
5. (א) מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין שלא על ידי בעליה על פי תביעת חלוקה או לשם פרעון של משכנתה, שעבוד או חוב פסוק, או על ידי הליכי הוצאה לפועל, וכן הפקעת זכות במקרקעין שיש עמה תמורה - יראו בהן לענין חוק זה מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, ומי שנמכרה זכותו במקרקעין ומי שהוקנתה זכותו באיגוד מקרקעין ומי שזכאי לקבלת פיצויים בשל הפקעה כאמור, יראו אותם כמוכר או כעושה הפעולה, לפי הענין.
(תיקון מס' 3) תשכ"ח-1968
(ב) שוכנע פקיד השומה שאדם העביר זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, לעסקו כמלאי עסקי, או שהפך זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין שהן נכס קבוע בעסקו, למלאי עסקי שבעסקו (בסעיף זה - העברה), יחולו הוראות אלה:
(תיקון מס' 39) תשנ"ז-1997
(1) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, יראו את ההעברה כמכירה, אולם הנישום לא יחוייב בתשלום המס עליה אלא בעת מכירת המלאי העסקי, כולו או מקצתו; ובלבד שאם מכר מקצתו, לא יהא חייב בתשלום מס העולה על התמורה שקיבל באותה מכירה;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1א) חלפו ארבע שנים מיום הרכישה של הזכות עד יום ההעברה, ונתקבל לאחר מכן לגבי הזכות אישור של בנין להשכרה כמשמעותו בפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, יראו, על אף האמור בפסקה (1), את ההעברה כמכירה פטורה ממס, ולצורך חישוב המס לפי סעיף 53ג לאותו חוק, יראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1ב) (נמחקה);
(תיקון מס' 39) תשנ"ז-1997
(2) לא חלפו ארבע שנים כאמור, לא יראו את ההעברה כמכירה ויראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות;
(תיקון מס' 39) תשנ"ז-1997
(3) לענין סעיף קטן זה -
"יום רכישה", "שווי רכישה" - כמשמעותם בפרק השלישי לפי הענין;
"יתרת שווי רכישה" - כהגדרתה בסעיף 47.
(תיקון מס' 24) תשנ"ג-1993
(ג) (1) מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4;
(2) במכירה ובעשיית פעולה כאמור בפסקה (1), יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו בהתאם להוראות סעיפים 26 ו- 37;
(3) מנהל העזבון אחראי למילוי החובות הקבועות בסעיפים 73, 76, 90א ו- 91 ובלבד שאם לא מונה מנהל לעזבון יחולו החובות האמורות על כל אחד מהיורשים;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. לענין זה,"חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" - החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, תשכ"ה- 1965, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור, ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה:
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) טרם הסתיימה חלוקת העזבונות.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ד) (בוטל).
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(ה) ביצעה חברה חלוקה מרווחי שערוך כאמור בסעיף 100א1 לפקודה, יראו, לעניין מס שבח, את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שבשלה נרשמו בדוחות הכספיים של החברה המחלקת רווחי השערוך, כאילו נמכרה ביום החלוקה ונרכשה מחדש ביום האמור, ויחולו לעניין זה הוראות לפי סעיף 100א1 לפקודה, בשינויים המחויבים.
הטלת המס על מכירת זכות במקרקעין
6. (א) מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
(תיקון מס' 6) תשל"ה-1975
(ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47.
הטלת המס על פעולה באיגוד מקרקעין (תיקון מס' 1) תשכ"ה-1965
7. המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין.
החלת הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
7א. (א) לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה, בשינויים המחויבים לפי הענין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה'2 האמורים.
(ב) לענין חיוב במס רכישה ולענין חיוב במס על פי הסכם כמשמעותו בסעיף 196 לפקודה, יחולו הוראות חוק זה.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ג) לענין פטור ממס ושיעור המס החל על פעולה באיגוד מקרקעין, יחולו ההוראות לפי חוק זה.
(ד) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת -
(1) יקבע את ההוראות הנדרשות לביצוע סעיף זה;
(2) רשאי לקבוע הוראות לענין מכירת אופציה באיגוד מקרקעין כהגדרתה בפרק חמישי 2;
(3) רשאי לקבוע נסיבות שבהתקיימן יחולו, לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין, על אף הוראות סעיף קטן (א), הוראות חוק זה;
(4) רשאי לקבוע כי בנסיבות מסוימות על פעולה באיגוד מקרקעין, שהיה איגוד מקרקעין במשך חמש שנים לפחות לפני הפעולה, יחולו, על אף הוראות סעיף קטן (ג), הוראות חלק ה' לפקודה לענין שיעורי המס החלים על הפעולה.
רישום ניירות ערך באיגוד מקרקעין למסחר בבורסה (תיקון מס' 13) תשמ"ג-1983 (תיקון מס' 56) תשס"ה-2005
8. רישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין שנעשה לפני שנת המס 2007 ייראה כפעולה באיגוד מקרקעין והוראות סעיף 101 לפקודת מס הכנסה יחולו, בשינויים המחוייבים.
מס רכישה (תיקון מס' 5) תשל"ה-1974 (תיקון מס' 8) תש"ם-1980
מס רכישה (תיקון מס' 5) תשל"ה-1974 (תיקון מס' 8) תש"ם-1980 (תיקון מס' 69) תשע"א-2011
9. (א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים.
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980 (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(ב) (1) בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי – כאמור בפסקה (1א) – משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד; לעניין סעיף קטן זה, "פעולה באיגוד" – הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה; לעניין זה, "הקצאה" – כל הנפקה של זכויות באיגוד;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
(1א) החלק היחסי האמור בפסקה (1) הוא כיחס החלק של הזכויות הנמכרות באיגוד המקרקעין לכלל הזכויות באותו איגוד, ואם הזכויות הנמכרות, כולן או חלקן, מעניקות רק זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (בסעיף זה – זכויות בפירוק) – כיחס האמור או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות כאמור, לכלל הזכויות בפירוק, לפי הגבוה מביניהם;
(2) פעולה באיגוד מקרקעין לא תהא חייבת במס בולים החל עליה לפי חוק מס הבולים על מסמכים, תשכ"א-1961.
(תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 הודעה (מס' 4) תשנ"ו-1996
(ג) במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים, שנעשתה בתקופה שמיום ט"ו בשבט התשנ"ה (16 בינואר 1995) ועד יום כ"ג בטבת התשנ"ו (15 בינואר 1996), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) על חלק השווי שעד 385,060 שקלים חדשים - 0.5%;
(2) על חלק השווי העולה על 385,060 שקלים חדשים ועד 597,640 שקלים חדשים - 3.5%;
(3) על חלק השווי העולה על 597,640 שקלים חדשים - 4.5%;
(תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015 (תיקון מס' 95) תש"ף-2020
בסעיף קטן זה ובסעיפים קטנים (ג1), (ג1א), (ג1ב) ו-(ג1ג) –
"בנין" – בנין שאינו ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בנין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לענין מס הכנסה; ובבנין שבנייתו טרם הסתיימה, למעט בנין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
(תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 הודעה (מס' 2) תש"ס-2000
(ג1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים, שנעשתה בתקופה שמיום כ"ד בטבת התשנ"ו (16 בינואר 1996) עד יום כ"ב בטבת התש"ס (31 בדצמבר 1999), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) על חלק השווי שעד 443,605 שקלים חדשים - 0.5%;
(2) על חלק השווי העולה על 443,605 שקלים חדשים ועד 688,505 שקלים חדשים - 3.5%;
(3) על חלק השווי העולה על 688,505 שקלים חדשים - 4.5%.
(תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 59) תשס"ח-2007 הודעה תשע"א-2011 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(ג1א)(1)[1] במכירת זכות במקרקעין, שהם בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה מיום כ"ג בטבת התש"ס (1 בינואר 2000) עד יום כ"ה באייר התשע"ג (5 במאי 2013), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(א) על חלק השווי שעד 969,330 שקלים חדשים - 3.5%;
(ב) על חלק השווי העולה על 969,330 שקלים חדשים - 5%.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(2)[2] (א) על אף הוראות פסקה (1), יחיד שרכש דירת מגורים מיום כ' בחשון התשס"ח (1 בנובמבר 2007) עד יום כ"ה באייר התשע"ג (5 במאי 2013) (בפסקת משנה זו – הדירה) והתקיים בו אחד מאלה:
(1) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
(2) בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;
(תיקון מס' 59) תשס"ח-2007
ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) על חלק השווי שעד 1,139,320 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(2) על חלק השווי העולה על 1,139,320 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%;
(3) על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים - 5%;
(ב) לענין פסקה זו -
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1) "יחיד תושב ישראל" – (נמחקה);
"דירה יחידה" - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%;
(2) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
(3) לעניין סעיף קטן זה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, "קבוצת רכישה" – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים" שבסעיף קטן (ג).
(תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(ג1ב) (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שלא חלות לגביה הוראות פסקה (2), שנעשתה בתקופה שמיום כ"ו באייר התשע"ג (6 במאי 2013) עד יום כ"ד באב התשע"ג (31 ביולי 2013), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(א) על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%;
(ב) על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;
(ג) על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים – 7%;
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(2) (א) יחיד שרכש דירת מגורים בתקופה שמיום כ"ו באייר התשע"ג (6 במאי 2013) עד יום כ"ד באב התשע"ג (31 ביולי 2013) והתקיים בו אחד התנאים כאמור בפסקאות (1) או (2) של סעיף קטן (ג1א)(2)(א), ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(2) על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 שקלים חדשים – 3.5%;
(3) על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים – 5%;
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
(ב) לעניין פסקה זו יחולו הוראות סעיף קטן (ג1א)(2)(ב) ו-(3).
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015
(ג1ג) (1) במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה ביום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(א) על חלק השווי שעד 1,089,350 שקלים חדשים – 5%;
(ב) על חלק השווי העולה על 1,089,350 שקלים חדשים ועד 3,268,040 שקלים חדשים – 6%;
(ג) על חלק השווי העולה על 3,268,040 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 7%;
(ד) על חלק השווי העולה על 4,500,000 שקלים חדישם ועד 15,000,000 – 8%;
(ה) על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;
(תיקון מס' 81) תשע"ה-2015
(2) על אף הוראות פסקה (1), יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים ביום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) או לאחריו (בפסקה משנה זו – הדירה), והתקיים בו אחד מאלה:
(א) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
(תיקון מס' 85 הוראת שעה) תשע"ו-2016
(ב) ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;
(תיקון מס' 93) תשע"ח-2018
(ב1) (1) רכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה (בפסקת משנה זו – הדירה בקבוצת הרכישה), ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה היתה היא דירתו היחידה:
(א) ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה;
(ב) 6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה;
(2) הוראות פסקת משנה (1) יחולו בהתקיים כל אלה:
(א) העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
(ב) הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה;
(ג) אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, היתה הדירה דירתו היחידה;
(3) בפסקת משנה זו –
"התחלת בנייה" – עבודות להקמת הבניין, למעט עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע;
"עיכוב מהותי" – עיכוב בהמשך הבנייה או כל האטה בקצב התקדמות הבנייה שאינה מקובלת ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה.
(ג) הדירה שרכש היא דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א);
ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע בפסקה (3);
(3) (א) על חלק השווי שעד 1,470,560 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(ב) על חלק השווי העולה על 1,470,560 שקלים חדשים ועד 1,744,270 – 3.5%;
(ג) על חלק השווי העולה על 1,744,270 שקלים חדשים ועד 4,500,000 שקלים חדשים – 5%;
(ד) על חלק השווי העולה על 4,500,000 ועד 15,000,000 שקלים חדשים – 8%;
(ה) על חלק השווי העולה על 15,000,000 שקלים חדשים – 10%;
(4) בסעיף קטן זה –
(תיקון מס' 85) תשע"ו-2016
(א) "דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3);
(ב) "תושב ישראל" – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה;
(ג) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד;
(ד) שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, "קבוצת רכישה" – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים" שבסעיף קטן (ג).
(תיקון מס' 81) תשע"ה-2015
(ג1ד) (בוטל).
(ג1ה) (בוטל).
(תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 59) תשס"ח-2007 (תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015 (תיקון מס' 95) תש"ף-2020
(ג2) הסכומים הנקובים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א) ו-(ג1ג), יתואמו בהתאם לעליית המדד ב-16 בינואר של כל שנה (להלן – יום העדכון), לפי שיעור עליית המדד החדש לעומת המדד הבסיסי; השווי שהותאם כאמור יעוגל לסכום הקרוב שהוא מכפלה של 5 ש"ח;
בסעיף זה –
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"המדד" – מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
"המדד החדש" – המדד שיפורסם לאחרונה לפני יום העדכון;
(תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015 (תיקון מס' 95) תש"ף-2020
"המדד הבסיסי" –
לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיפים קטנים (ג) ו-(ג1) – המדד שפורסם ביום י"ד בשבט התשנ"ה (15 בינואר 1995);
לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1א)(1) – המדד שפורסם ביום כ"ז בטבת התשנ"ט (15 בינואר 1999);
לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1א)(2) – המדד שפורסם ביום ג' בחשוון התשס"ח (15 באוקטובר 2007);
לעניין תיאום הסכומים הנקובים בסעיף קטן (ג1ג) – המדד שפורסם ביום ד' בשבט התשע"ג (15 בינואר 2013).
(תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015 (תיקון מס' 95) תש"ף-2020
(ג3) המנהל יפרסם בהודעה ברשומות את סכומי השווי הקבועים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א) ו-(ג1ג), כפי שהם מעודכנים עקב עליית המדד.
(תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 75) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 (תיקון מס' 81) תשע"ה-2015 (תיקון מס' 95) תש"ף-2020
(ג4) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי בצו להעלות את הסכומים הקבועים בסעיפים קטנים (ג), (ג1), (ג1א) ו-(ג1ג), מעבר לשיעור עליית המדד.
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980
(ד) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כללים למתן פטור ממס הרכישה, כולו או מקצתו, ורשאי הוא לקבוע, באישור כאמור, כללים שונים לסוגי חייבים ולסוגי מקרקעין.
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980 (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
(ה) דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי - כדין המס.
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980
(ו) (בוטל).
(תיקון מס' 23) תשנ"ג-1992
9א. (בוטל).
הפחתת שיעורי מס הרכישה ברכישת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת – הוראת שעה (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
9ב. על אף האמור בסעיף 9(ג1א) לחוק העיקרי יחולו הוראות אלה:
(1) לגבי רכישת זכות במקרקעין כאמור בפסקה (1) שבסעיף 9(ג1א), שנעשתה בתקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום כ"ו בטבת התשס"ג (31 בדצמבר 2002), יקראו את פסקת משנה (ב) שבפסקה (1) כאילו במקום "5%" בא "4.5%" ולגבי רכישה כאמור שנעשתה בתקופה שמיום י"ז בטבת התשס"ג (1 בינואר 2003) עד יום ו' בטבת התשס"ד (31 בדצמבר 2003) - כאילו במקום "5%" בא "4.75%";
(2) לגבי רכישת זכות במקרקעין כאמור בפסקה (2) לסעיף 9(ג1א), שנעשתה בתקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ועד יום כ"ו בטבת התשס"ג (31 בדצמבר 2002), יקראו את פסקת משנה (א)(3) שבפסקה (2), כאילו במקום "5%" בא "4.5%" ולגבי רכישה כאמור שנעשתה בתקופה שמיום כ"ז בטבת התשס"ג (1 בינואר 2003) עד יום ו' בטבת התשס"ד (31 בדצמבר 2003) - כאילו במקום "5%" בא "4.75%";
(3) לגבי רכישת זכות במקרקעין כאמור בפסקה (2) שבסעיף 9(גא1), שנעשתה בתקופה הקובעת על ידי רוכש שהוא זכאי יקראו את פסקת משנה (א)(1) שבפסקה (2) כאילו במקום "0.5%" בא "0%"; לענין זה, "זכאי" - כהגדרתו בחוק הלוואות לדיור, התשנ"ב- 1992;
(4) האמור בסעיף זה לא יחול על רכישת זכויות במקרקעין כאמור בפסקאות (1) עד (3) באחת מאלה:
(א) מכירה לקרוב; לענין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 19(4) והמונח "שליטה" בהגדרה האמורה יפורש לפי אותו סעיף;
(ב) מכירה בלא תמורה.
הפחתת שיעורי מס הרכישה לדייר מוגן – הוראת שעה (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
9ג. (א) במכירת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת, במקרקעין שהם נכס שחוק הגנת הדייר חל עליו, לדייר המחזיק באותו הנכס בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה, ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות הנמכרת, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) החזיק הדייר בנכס, בשכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה;
(2) לאחר המכירה לא חל חוק הגנת הדייר על השכירות בנכס.
(ב) התקיימו לגבי מכירת הזכות במקרקעין כאמור בסעיף קטן (א) גם הוראות סעיף 9ב(3), ישולם מס הרכישה לפי הוראות אותו סעיף או לפי הוראות סעיף זה, לפי בחירת הדייר הרוכש.
(ג) בסעיף זה, "דייר" ו"נכס" - כהגדרתם בחוק הגנת הדייר.
הפחתת שיעורי מס הרכישה – הוראת שעה (הוראת שעה) תשס"ה-2005 (הוראת שעה) (תיקון) תשס"ז-2007 (הוראת שעה) (תיקון מס' 2) תשס"ח-2007 הודעה תשס"ח-2007
9ד[3]. (א) על אף האמור בסעיף 9(ג1א)(2), ברכישה על ידי יחיד של דירת מגורים יחידה, כמשמעותה בסעיף האמור, שיום רכישתה בין יום כ"ד בסיון התשס"ה (1 ביולי 2005) לבין יום ט"ז באב התשס"ז (31 ביולי 2007), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) על חלק השווי שעד 634,650 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(2) על חלק השווי העולה על 634,650 שקלים חדשים ועד 787,000 שקלים חדשים – 3.5%;
(3) על חלק השווי העולה על 787,000 שקלים חדשים – 5%.
(הוראת שעה) (תיקון מס' 2) תשס"ח-2007
(א1) על אף האמור בסעיף קטן (א), בתקופה שמיום י"ז באב התשס"ז (1 באוגוסט 2007) ועד ליום י"ט בחשוון התשס"ח (31 באוקטובר 2007) יקראו כאילו בסעיף קטן (א), בכל מקום, במקום "550,000" יבוא "850,000", ובכל מקום, במקום "682,020" יבוא "1,300,000"[4].
(הוראת שעה) (תיקון מס' 2) תשס"ח-2007
(ב) (בוטל).
(תיקון מס' 34) תשנ"ז-1997
10. (בוטל).
11. (א) בחכירת אותם המקרקעין על ידי קרובים לתקופות חכירה שהן רצופות בזו אחר זו או שהן חופפות זו על זו בחלקן, יראו את כל החוכרים כחוכר אחד, ואת החכירות שנעשו על ידיהם כחכירה אחת, שתקופתה כמועד תחילת החכירה המוקדמת ביותר ומסתיימת בתום החכירה שסיומה המאוחר ביותר.
(ב) בחכירת אותם מקרקעין על ידי קרובים לתקופות חכירה שאינן רצופות אך שההפסקה ביניהן אינה עולה על ששה חדשים, יראו את כל החוכרים כחוכר אחד, ואת החכירות שנעשו על ידיהם כחכירה אחת שתקופתה היא כאמור בסעיף קטן (א).
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
12. (בוטל).
13. (א) הוקנו לאדם בעיסקות נפרדות זכות באיגוד מקרקעין וזכות במקרקעין של אותו האיגוד, והיה המנהל סבור כי הם מהווים שלבים שונים של עסקה אחת, יראו את בעל הזכות באיגוד כאילו הוא הקנה את כל הזכויות שהוקנו והמס ישולם לפי מהותה של אותה עסקה.
(ב) לענין סעיף קטן (א), אין נפקא מינה אם ההקניות היו במכירות בלבד או בפעולות באיגוד בלבד או בצירופן ואם היו על ידי האיגוד בלבד או על ידי בעל הזכות באיגוד בלבד או על ידי שניהם יחדיו.
(ג) פעולות באיגוד מקרקעין והקניית זכויות שסעיף קטן (א) חל עליהן, שניתן לראות בהן מכירה של זכות מסויימת במקרקעין, יראו אותן כמכירה אחת שתאריכה הוא יום המכירה לפי חוק זה שבו לדעת המנהל הושלמה המכירה.
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
14. (בוטל).
חובת תשלום המס (תיקון מס' 70) תשע"א-2011
15. (א) חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין - על המוכר, ובפעולה באיגוד - על עושה הפעולה.
(תיקון מס' 72) תשע"ב-201 (תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו, בשיעורים כמפורט להלן מהתמורה שנקבעה בהסכם ביניהם (בסעיף זה – מקדמה):
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) – 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה;
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(3) על אף האמור בפסקאות (1) ו-(2), במכירת זכות במקרקעין בידי חבר בני-אדם – 7.5% מהתמורה.
(תיקון מס' 72) תשע"ב-2011 (תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ג) סכום על חשבון המקדמה כאמור בסעיף קטן (ב), יועבר למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, מיד לאחר ששולמו למוכר מעל 40% מהתמורה או במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג), לפי המאוחר; עלה סך התשלום ששילם הרוכש למוכר על 40% מהתמורה במסגרת תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר במועד מסוים, יועבר למנהל אותו חלק מהתשלום העולה על 40%, הכל עד גובה המקדמה.
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ג1) הוראות סעיף קטן (ג) יחולו לעניין מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, ואולם בסעיף הקטן האמור, בכל מקום, במקום "40%" יקראו "80%".
(תיקון מס' 72) תשע"ב-2011
(ד) על תשלום מקדמה יחולו הוראות אלה:
(1) יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו;
(2) על אף האמור בכל דין ובהסכם בין המוכר והרוכש, יראו את המקדמה כאילו שולמה למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם ביניהם;
(3) (א) היתה המקדמה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו לפי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2), על פי החלטה של המנהל בהשגה שניתנה לפי סעיף 87 או על פי החלטה של ועדת ערר שניתנה לפי סעיף 89, יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר;
(ב) שוכנע המנהל כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד, באופן שהחזקה במקרקעין לא נמסרה לרוכש או לא ניתנה לפקודתו כמתחייב לפי הסכם המכירה, רשאי הרוכש לבקש מהמנהל כי סכום המקדמה שלא הוחזר למוכר לפי הוראות פסקת משנה (א) יוחזר לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד יום ההחזר; אין באמור כדי לפגוע בזכויות הצדדים להסכם לפי כל דין;
(4) לעניין הוראות סעיף 16, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שחייב בו המוכר ובלבד שהמקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות פסקה (3)(ב);
(5) על תשלום המקדמה לא יחולו הוראות סעיפים 94 ו-94ב.
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ה) (1) המנהל רשאי להקטין את השיעורים הקבועים בסעיף קטן (ב), מיוזמתו וכן לבקשת המוכר או הרוכש שהוגשה עד למועד הקבוע להגשת ההצהרה לפי סעיף 73; הבקשה תהיה מנומקת בכתב ויצורפו לה מסמכים להוכחת סכום המס שיחול על המכירה;
(2) המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה עד למועד המאוחר מבין אלה:
(א) 20 ימים ממועד הגשת הבקשה;
(ב) המועד האחרון למשלוח ההודעה של המנהל לפי סעיף 78(א);
(3) לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (2), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ו) (1) המוכר או הרוכש רשאים להגיש למנהל בקשה מנומקת לבחינת ההחלטה אשר ניתנה בעניינם לפי סעיף קטן (ה)(1), בתוך 14 ימים מיום שנמסרה למוכר או לרוכש ההחלטה; המנהל ייתן תשובה מנומקת בכתב לבקשה בתוך 45 ימים מיום הגשת הבקשה בהסתמך על המסמכים אשר צורפו לבקשה;
(2) לא נתן המנהל תשובה במועד כאמור בפסקה (1), יראו את הבקשה לעניין שיעור המקדמה כאילו התקבלה.
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ז) מי שהחליט בבקשה להקטנת שיעור המקדמה לפי סעיף קטן (ה) לא ידון בבקשה לבחינת ההחלטה לפי סעיף קטן (ו).
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ח) הוראות סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) לא יחולו על עסקאות אלה:
(1) מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1;
(2) מכירת זכות במקרקעין בידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 72;
(3) מכירת זכות במקרקעין שמתקיימות לגביה הוראות סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974;
(4) מכירת זכות במקרקעין, מסוג שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת.
(תיקון מס' 78) תשע"ד-2014
(ט) שילם רוכש את המקדמה בהתאם להוראות סעיף קטן (ב) ושילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד הקבוע בסעיף 90א, יראו זאת, לעניין הוראות סעיף 16, כאילו שולם המס שהרוכש חייב בו, אם התקיימו כל אלה:
(תיקון מס' 89) תשע"ז-2016
(1) חלפו 60 ימים מיום הצהרתו לפי סעיף 73(ג) או 30 ימים מהיום שהמציא למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר;
(2) לא נעשתה לגבי המכירה שומה לעניין מס רכישה לפי סעיף 78(ב);
(3) המקדמה, כולה או חלקה, לא הוחזרה לרוכש לפי הוראות סעיף קטן (ד)(3)(ב);
(4) אם ביקש הרוכש הקלה או פטור ממס רכישה בהתאם להוראות לפי סעיף 9 – הוא הגיש את המסמכים להוכחת זכאותו להקלה או לפטור כאמור.
16. (א)[5] (1) תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה.
ואלה התנאים:
(א) שולם עליהן המס;
(ב) ניתנו עליהן הצהרות המוכר והקונה או עושה הפעולה על פי הפרק השביעי ושולם עליהן המס המגיע על פי ההצהרות;
(ג) הקונה זכות במקרקעין או הרוכש את הזכות באיגוד המקרקעין פירט בהצהרתו את שם המוכר ומענו, את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה והפקיד אצל המנהל פקדון, כערובה לתשלום המס, בשיעור 20% משווי המכירה של הזכות במקרקעין, או שניתנו בטוחות להנחת דעתו של המנהל;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
(2) מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2); לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע; תוקפה של ערבות או ערובה כאמור יהיה לתקופה שיקבע המנהל, ובלבד שלא תעלה על תשעה חודשים מיום שנמסרה למנהל ההצהרה כאמור בסעיף 73, ולגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה – ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, לפי סעיף 136 לחוק האמור, שהמס המגיע לפי אותו חוק בשל אותה מכירה שולם או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו;
(תיקון מס' 89) תשע"ז-2016
(2א) על אף האמור בפסקה (2), ביקש מוכר של דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49, בהצהרתו לפי סעיף 73(א), פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1, תירשם מכירת הזכות בפנקסי המקרקעין, אם אישר המנהל כי התקיימו התנאים כאמור ותנאים אלה:
(א) הצהרת המוכר והצהרת הרוכש נמסרו במועד הקבוע בסעיף 73, לפי העניין;
(ב) חלפו 10 ימים מיום ההצהרה או מהיום שהמציאו הרוכש והמוכר למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר;
(ג) הרוכש שילם את מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד הקבוע בסעיף 90א, ושומתו לא מותנית בהתקיימות תנאי עתידי;
(ד) לא נעשתה לגבי המכירה שומה לפי סעיף 78(ב);
(ה) הזכאות לפטור ממס שבח אינה מותנית בהתקיימות תנאי עתידי;
(ו) התמורה המשתלמת בעד הזכות במקרקעין לא הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר;
(3) לענין סעיף קטן זה, "מכירת זכות במקרקעין" או "פעולה באיגוד" החייבות במס – למעט מכירה או פעולה כאמור שסעיף 93 דן בהן.
(תיקון מס' 83) תשע"ו-2015
(א1) (1) בסעיף קטן זה, "יישוב מיעוטים" – יישוב ש-80% לפחות מתושביו אינם יהודים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
(2) נמכרה זכות במקרקעין שבתחומי יישוב מיעוטים, ומכירה קודמת של אותה זכות, שנעשתה לפני יום י"ט בכסלו התשע"ו (1 בדצמבר 2015) ושלא מתקיימים לגביה התנאים שבסעיף קטן (א), לא נרשמה בפנקסי המקרקעין (בסעיף קטן זה – מכירה קודמת שאינה רשומה), יחולו הוראות אלה:
(א) על אף האמור בסעיף קטן (א)(1), תוקפה של המכירה הקודמת שאינה רשומה לא יותנה בקיום התנאים המפורטים באותו סעיף קטן;
(ב) מכירת הזכות במקרקעין תירשם בפנקס המקרקעין, בהתקיים האמור בסעיף קטן (א)(2), על אף המכירה הקודמת שאינה רשומה, ובלבד שהמנהל אישר כי הרוכש דיווח, לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה, על פרטי הזכות במקרקעין, פרטי העסקה ופרטי הצדדים לה, הידועים לו; הצהיר הרוכש כי לא ידועים לו פרטי העסקאות הקודמות, יראו אותו כמי שהפרטים אינם ידועים לו;
(3) אין בהוראות פסקה (2) כדי לגרוע מחובתו של צד למכירה קודמת שאינה רשומה להצהיר עליה על פי הוראות הפרק השביעי ולשלם את המס החל בשלה;
(4) על אף האמור בסעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה), נרשמה מכירת זכות במקרקעין בפנקס המקרקעין לפי הוראות סעיף קטן זה, לא יהיה מס הרכישה שלא שולם במכירה קודמת שאינה רשומה, שעבוד על אותה זכות במקרקעין;
(5) הוראות סעיף קטן זה יחולו על אף האמור בסעיף 12 לפקודת המסים (גבייה).
(ב) לא יהיה תוקף למכירת זכות במקרקעין או לפעולה באיגוד שהיא יפוי כוח לטובת הקונה או לפקודתו, אלא אם בנוסף להוראות סעיף קטן (א), הופקד יפוי- הכוח - או העתק ממנו שאושר על ידי נוטריון ציבורי - אצל המנהל, במקום שנקבע בתקנות, תוך שבעה ימים מיום שניתן, ואם ניתן בחוץ לארץ - תוך שלושים יום מיום שניתן.
(ג) פעולה באיגוד תהא תקפה אם מסר עושה הפעולה הודעה בדבר הפעולה שנעשתה וכן כי לדעתו האיגוד שבו נעשתה אינו איגוד מקרקעין, אך אין בהוראה זו כדי לפגוע בחובתו של האיגוד או של עושה פעולה בו לגבי כל אחריות המוטלת עליהם לפי חוק זה, לרבות המס, אם יתברר כי הם חייבים בו.
(ד) סעיף זה לא יחול לגבי תקפן של מכירות ופעולות שנעשו על ידי מי שפטור ממס לפי חוק זה או שאין להצהיר עליהן לפי חוק זה.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(ה) (בוטל).
(ו) שום דבר האמור בסעיף זה לא יפגע בזכות שביושר או בזכות שנרכשה בתמורה ובתום לב על ידי צד שלישי.
(תיקון מס' 89) תשע"ז-2016
(ז) (1) רשם המקרקעין שרשם זכות במקרקעין בהתבסס על אישור המנהל להתקיימות התנאים לפי סעיף 15(ט) או 16(א)(2א), ולא אישר המנהל ששולם מס הרכישה, ירשום רשם המקרקעין בפנקס המקרקעין הערה, כי טרם ניתן אישור המנהל שנעשתה שומה לעניין מס רכישה לפי סעיף 78(ב) ושהושלם תשלום המס לפיה או שהעסקה פטורה ממס, וכי ככל שיש חוב שטרם שולם בגינה, יחולו על גבייתו הוראות פקודת המסים (גבייה);
(2) הערה כאמור בפסקה (1) לא תמנע ביצוע עסקאות בזכות במקרקעין ולא תגביל כל פעולה בפנקס המקרקעין והיא תימחק בידי רשם המקרקעין רק לאחר שאישר המנהל, בהודעה ששלח לרשם ולמי שנרשמה לו זכות במקרקעין, כי העסקה היתה פטורה ממס או ששולם המס המגיע בשלה.
הטלת מס שבח ומס רכישה באזור (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
16א. (א) בסעיף זה –
"אזרח ישראלי" – כל אחד מאלה:
(1) מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1א) יחיד שהוא תושב ישראל;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1ב) מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י-1950, והוא תושב אזור;
(2) חבר-בני-אדם שהוא תושב ישראל;
(תיקון מס' 76) תשע"ג-2013
"חבר בני אדם" – כהגדרתו בסעיף 1 לפקודה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"תושב אזור" – כהגדרתו בסעיף 3א לפקודה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"זכות במקרקעין המצויים באזור" – זכות במקרקעין, במקרקעין המצויים באזור, לרבות הרשאה כאמור בהגדרה "זכות במקרקעין" שבסעיף 1, להשתמש במקרקעין המצויים באזור, שנתן הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור שמינה מפקד כוחות צבא הגנה לישראל באזור, או מי מטעמו, או שההרשאה להשתמש ניתנה מכוח הרשאה כאמור, והכל אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנים;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
"בעל שליטה" – כהגדרתו בסעיף 32(9) לפקודה;
(תיקון מס' 29) תשנ"ה-1994
"אזור" – כל אחד מאלה: יהודה והשומרון וחבל עזה כולל השטחים הכלולים בתחום השיפוט הטריטוריאלי של הרשות הפלסטינית על פי ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו שנחתם בקהיר בין ישראל לבין ארגון השחרור הפלסטיני, ביום כ"ג באייר תשנ"ד (4 במאי 1994).
"מקרקעין" – קרקע לרבות בתים, בנינים וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות במקרקעין המצויים באזור, יראוהו לענין חוק זה כמוכר או כרוכש זכות במקרקעין, במקרקעין המצויים בישראל.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ג) חבר-בני-אדם שאינו תושב ישראל ושאזרח ישראלי חבר בו, ושאזרח ישראלי בעל שליטה בו, במישרין או בעקיפין, המוכר או הרוכש זכות במקרקעין המצויים באזור, יראו לענין חוק זה את האזרח הישראלי כמוכר או כרוכש חלק יחסי מהזכות במקרקעין, ותחול הוראה זו: לענין חישוב השבח והמס, יום הרכישה הוא היום שבו רכש האזרח הישראלי את זכויותיו בחבר-בני-האדם או היום שבו רכש חבר-בני-האדם את הזכות במקרקעין, לפי המאוחר;
(ד) על אף האמור בסעיף קטן (ג), לא יראו מכירתה של דירה בידי חבר-בני-אדם כמכירת דירת מגורים לענין פטור על פי פרק חמישי 1.
(ה) חבר-בני-אדם שיש לו מקרקעין באזור ואשר היה נחשב איגוד מקרקעין אילו היה איגוד והמקרקעין היו בישראל, יראו את חבר-בני-האדם כאיגוד מקרקעין, את האזרח הישראלי שעשה פעולה בחבר – כעושה פעולה באיגוד, ואת האזרח הישראלי הרוכש זכות בחבר – כרוכש זכות באיגוד מקרקעין.
(תיקון מס' 87) תשע"ו-2016
(ו) (1) אזרח ישראלי החייב במס שבח או במס רכישה לפי סעיף זה, יופחת מסכום המס שהוא חייב בו כל סכום מס או אגרה ששילם לשלטונות האזור בשל אותה מכירה או פעולה באיגוד, וכשחבותו של האזרח היא על פי סעיף קטן (ג) יופחת חלק יחסי מהסכום ששילם כאמור חבר-בני-האדם שהוא חבר בו;
(2) שילם אזרח ישראלי מס שבח או מס רכישה לפי סעיף זה, בשל מכירה או פעולה באיגוד, רשאי הוא לבקש מהמנהל שיראו את סכום המס האמור עד גובה האגרה לשלטונות האזור בשל אותה מכירה או פעולה באיגוד כאילו היה מקדמה על חשבון אותה אגרה (בפסקה זו – סכום המקדמה); ביקש האזרח הישראלי כאמור, ואישר המנהל, לצורך רישום הזכות בספרי הרישום המנוהלים בידי שלטונות האזור, כי שולם המס לפי סעיף זה, יעביר המנהל את סכום המקדמה לשלטונות האזור, לאחר שהוכח לו כי הזכות נרשמה בספרי הרישום האמורים; לעניין פסקה זו –
"האגרה לשלטונות האזור בשל אותה מכירה או פעולה באיגוד" – סכום האגרה שהאזרח הישראלי חייב בתשלומו לפי הדין החל באזור לעניין רישום מקרקעין, לשלטונות האזור, בשל אותה מכירה או פעולה באיגוד שבשלה הוא חייב במס שבח או במס רכישה לפי סעיף זה, ואם חבותו של האזרח היא לפי סעיף קטן (ג) – חלקו היחסי של האזרח בסכום האגרה שחבר בני האדם שהוא חבר בו חייב בתשלומו;
"סכום המס" – סכום מס השבח או מס הרכישה ששולם, לפי העניין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד יום רישום הזכות בספרי הרישום המנוהלים בידי שלטונות האזור.
(ז) לענין סעיף זה, "חלק יחסי" – חלקו של האזרח הישראלי בזכויות לרווחי חבר-בני-האדם או חלקו בנכסי החבר בעת פירוק, לפי הגבוה.
פרק שלישי: שווי המכירה והרכישה
17. (א) שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום.
(ב) שווי המכירה של זכות במקרקעין שהופקעה הוא השווי שנקבע לענין הפיצויים בשל ההפקעה.
(ג) שווי המכירה במכירה של זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שסעיף 5 דן בהן, ואיננה הפקעה - הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות.
(תיקון מס' 38) תשנ"ז-1997
(ד) נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא; לענין זה, "גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
18. (בוטל).
19. "יום המכירה" או "יום הפעולה" לענין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד, ואולם -
(1) במכירה או בפעולה באיגוד באמצעות הליכי הוצאה לפועל - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך;
(2) בהפקעה - היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו; ואולם, אם נקבע על ידי בית משפט סופית כי הפיצוי שיש לשלמו בעד הזכות - למעט הריבית עליו - עולה ב- 50% על הסכום שהועמד לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו, יהיה יום המכירה יום מתן פסק הדין הסופי;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 65) תשס"ט-2009
(3) במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל - יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך;
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
(3א) במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יום אישור התכנית;
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
(4) (א) במכירה בתקופה הקובעת של חלק מזכות במקרקעין, שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (להלן - עסקת קומבינציה) - יום מכירת החלק כאמור או אם בחר זאת המוכר - המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, על ידי המוכר (להלן - יום התקיים התנאי) ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) החל במועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה ועד למכירת הזכויות במקרקעין שבידי הרוכש, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש;
(2) המוכר אינו קרוב של הרוכש;
(3) בתוך 30 ימים מיום עסקת הקומבינציה, מסר המוכר הודעה למנהל בהתאם לכללים שקבע המנהל, על בחירתו בהחלת הוראות פסקה זו.
(ב) לענין פסקה זו -
(1) יראו את זכויותיו של המוכר במקרקעין הגובלים זה בזה כזכות אחת במקרקעין;
ת"ט תשס"ה-2004
(2) "סיום הבניה" - המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה (להלן - אישור לאספקת שירותים);
(3) "קרוב", לענין המוכר - לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו; ולענין זה, "שליטה" - כמשמעותה בסעיף 2 בשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" יבוא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" יבוא "20% או יותר";
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(4) "התקופה הקובעת" – התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006).
(תיקון מס' 70) תשע"א-2011
20. (בוטל).
שווי הרכישה (תיקון מס' 6) תשל"ה-1975
21. (א) בכפוף להוראות הסעיפים 22 עד 36, שווי הרכישה של זכות במקרקעין לענין חישוב השבח והמס הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) - נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לענין מס שבח, יהיה שווי הרכישה לענין חישוב השבח - השווי שנקבע כאמור.
שווי הרכישה במכירת חלק בלתי מסויים
22. שווי הרכישה במכירת זכות בחלק מסויים או בלתי מסויים במקרקעין - הוא חלק יחסי משווי הרכישה לפי פרק זה, של הזכות שממנה נמכר החלק, כיחס שבין החלק הנמכר לכלל הזכות.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
23. (בוטל).
שווי הרכישה במכירת חכירה (תיקון מס' 40) תשנ"ח-1997
24. (א) שווי הרכישה במכירת חכירה יהיה חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות במקרקעין שרכש המוכר שיחסו לכלל אותו שווי כיחס שווי המכירה של החכירה לשווי שהיה נקבע לפי סעיף 17 או 18 אילו מכר המוכר ביום מכירת החכירה את כל הזכות במקרקעין שרכש.
(תיקון מס' 40) תשנ"ח-1997
(ב) במכירת זכות במקרקעין, שבהם נמכרה חכירה בעבר, ייקבע שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שרכש המוכר בהתאם להוראות סעיף 25.
(תיקון מס' 40) תשנ"ח-1997
(ג) לעניין סעיף זה ולעניין סעיפים 25 ו-42, "מכירת חכירה" - כמשמעות כל מכירה במועד המכירה.
איסור כפל שווי רכישה (תיקון מס' 40) תשנ"ח-1997
25. במכירת זכות במקרקעין, שבהם נמכרה חכירה בעבר, תיחשב כשווי הרכישה של הזכות במקרקעין יתרת שווי הרכישה לאחר הפחתת הסכומים שנקבעו כשווי הרכישה במכירות חכירה קודמות באותם מקרקעין.
שווי הרכישה בהורשה (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
26. (א) שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהגיעה למוכר או לעושה הפעולה בדרך הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה הוא כלהלן:
(1) נפטר המוריש לפני כ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) - שוויה ביום פטירת המוריש, ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון - השווי שנקבע כאמור; ובלבד שאם המנהל סבור שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון גבוה משוויה של הזכות לפי חוק זה ביום פטירת המוריש, והמוכר או עושה הפעולה לא הוכיחו שהשווי שנקבע לצורך מס עזבון שונה מהשווי שהוצהר עליו בדו"ח שהוגש לפי חוק מס עזבון, התש"ט- 1949, יהא שווי הרכישה של הזכות - שוויה ביום פטירת המוריש;
(2) נפטר המוריש בכ"ו באדר ב' תשמ"א (1 באפריל 1981) או לאחר מכן - השווי שהיה נקבע לפי חוק זה אילו נמכרה בידי המוריש.
(ב) קבע המנהל, על פי סעיף קטן (א)(1) שווי רכישה שונה מהשווי שנקבע לצורך מס עזבון, ומס העזבון ששולם בשל הזכות במקרקעין גבוה ממס העזבון שהיה מתחייב בו החייב במס אילו שווי הזכות לצורך מס עזבון היה שווי הרכישה שקבע המנהל, יזוכה המוכר או עושה הפעולה ממס השבח שהוא חייב בו, בסכום השווה להפרש שבין המס ששולם בשל הזכות לבין מס העזבון שהיה מתחייב בו כאמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על סכום ההפרש האמור, מיום תשלום מס העזבון עד יום המכירה.
שווי הרכישה במתנה שלא הוכרה לענין מס עזבון (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
27. שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין שהגיעה למוכר או לעושה הפעולה בהעברה ללא תמורה שחל עליה סעיף 3(א)(3) לחוק מס עזבון, התש"ט-1949, הוא השווי לפי סעיף 26(א)(1), ובלבד שאם מסר המוכר, במועד הקבוע בסעיף 73, הצהרה לגבי רכישת הזכות, ושילם לפני מות המוריש את מס הרכישה שהוא חייב בו, יהיה השווי, אם ביקש זאת המוכר או עושה הפעולה, לפי הסיפה של סעיף 29.
שווי הרכישה כשהמוכר הוא אפוטרופוס וכו'
28. שווי הרכישה בזכות במקרקעין שהוקנתה כאמור בסעיף 3, הוא השווי שהיה נקבע לפי פרק זה, אילו נמכרה הזכות על ידי מי שממנו הוקנתה אותה זכות.
שווי רכישה ללא תמורה (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 49) תשס"ב-2002
29. שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה על ידי המוכר ללא תמורה הוא שוויה ביום קבלתה, ואולם אם מכירתה למוכר היתה פטורה ממס לפי הסעיפים 62, 63, 66 ו-69, יהיה שוויה השווי שהיה נקבע לפי פרק זה אילו נמכרה על ידי מי שממנו נתקבלה.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
29א. (בוטל).
שווי הרכישה בחילוף זכויות במקרקעין – הוראת שעה (הוראת שעה) (מס' 2) תשס"ב-2002
29ב. (א) למונחים המופיעים בסעיף זה, שמשמעותם מפורשת בפרק חמישי 3, תהא המשמעות הנודעת להם בפרק האמור.
(ב) שווי הרכישה של זכות חלופית הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת; ואולם אם פחת שוויה של הזכות החלופית המתואמת משווי המכירה של הזכות הנמכרת, יופחת משווי הרכישה כאמור שווי הרכישה שנקבע ליתרת הזכות הנמכרת.
(ג) שווי הרכישה של חלק הזכות החלופית הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת.
(ד) שווי הרכישה של יתרת הזכות הנמכרת, כאמור בסעיף 49יא(ג)(2), הוא שווי הרכישה שהיה נקבע לפי פרק זה לזכות הנמכרת כשהוא מוכפל ביחס שבין יתרת הזכות הנמכרת לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת.
(ה) על אף הוראות סעיף קטן (ב), שווי הרכישה של הזכות החלופית הנוספת הוא שוויה ביום רכישתה.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ו) הוראות סעיף זה יחולו, בשינויים המחויבים ולפי הענין, גם לענין קרקע חקלאית נמכרת או חלופית, דירת מגורים נמכרת או חלופית, זכות במקרקעין שנמכרה כאמור בסעיף 49יג וזכות למגורים בבית אבות.
שווי רכישה באיגוד במקרים מסויימים
30. שווי הרכישה בזכות במקרקעין של איגוד שרכישתם על ידי האיגוד היתה פטורה ממס לפי סעיף 70, יהיה השווי שהיה נקבע לפי פרק זה אילו מכר אותה האדם שממנו נתקבלה.
שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
31. (א) שווי הרכישה של זכות במקרקעין או של זכות באיגוד מקרקעין שמכירתה לבעליה היתה פטורה ממס לפי סעיף 71, יהיה השווי שהיה נקבע לפי פרק זה אילו נמכרה על ידי האיגוד שממנו נתקבלה.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין כאמור באותו סעיף קטן, יהיה שוויה ביום שהמוכר רכש את הזכות באיגוד שמכוחה התקבלה הזכות במקרקעין, או שוויה ביום רכישתה בידי האיגוד, לפי המאוחר, בהתקיים שניים אלה:
(1) ערב פירוקו היה האיגוד איגוד מקרקעין;
(2) יום הרכישה של הזכות באיגוד שמכוחה התקבלה הזכות במקרקעין קדם ליום פרסומו של חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 55), התשס"ה-2005.
שווי רכישה של זכות במקרקעין שהיא פיצוי בהפקעה או בחליפין (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
32. שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה כפיצוי בעד זכות אחרת במקרקעין שהופקעה כאמור בסעיף 64, או בחליפין הפטורים ממס לפי סעיפים 65, 67 או 68, יהיה שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שהופקעה או שנתן בחליפין ובחליפין כאמור בסעיפים 65 ו-67 ששולם עמהם גם הפרש בכסף או בשווה כסף, יהיה שווי הרכישה חלק יחסי משווי הרכישה כאמור, כיחס שווי הזכות במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה.
זכויות במקרקעין שנתקבלו לפני תחילת חוק זה
33. סעיפים 28 עד 32 לא יחולו לענין קביעת השבח והמס במכירתם של מקרקעין שנתקבלו על ידי המוכר לפני תחילת חוק זה.
שווי הרכישה בחליפין שנעשו לפני תחילת החוק
34. שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנרכשה לפני תחילתו של חוק זה בדרך חליפין של מקרקעין במקרקעין שאין עמהם תמורה אחרת הוא השווי לפי פרק זה של המקרקעין שנתן בחליפין.
שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילת החוק
35. שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה במתנה לפני תחילתו של חוק זה אך לאחר תחילתו של חוק מס שבח מקרקעין, תש"ט- 1949, יהיה שווי הרכישה שהיה נקבע אילו נמכרה על ידי נותן המתנה.
36. לענין קביעת שווי הרכישה של זכות במקרקעין שלאחר רכישתה הופקע חלק ממנה ללא מתן פיצוי - יראו את ההפקעה כאילו לא היתה.
37. "יום הרכישה" לענין חישוב השבח והמס:
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1) לגבי זכות במקרקעין שנרכשה לאחר תחילתו של חוק זה -
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(א) היום שנקבע לפי סעיף 19 או 20 כיום המכירה לגבי מי שממנו רכש המוכר את הזכות; ואולם לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיפים 28, 30, או לפי התנאי שבסעיף 29 כשווי שהיה נקבע אילו מכר אותה האדם שממנו רכש אותה המוכר, יהיה יום הרכישה, היום שהיה נקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו מכר אותה אותו אדם.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) לגבי זכות במקרקעין שנרכשה מאיגוד בעת פירוקו וששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 31 – היום שבו נרכשה הזכות באיגוד שמכוחה נתקבלה הזכות במקרקעין על ידי המוכר, או היום בו נרכשה הזכות במקרקעין על ידי האיגוד, לפי התאריך המאוחר יותר.
(ג) לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 32 יהיה יום הרכישה - היום שנקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו נמכרה הזכות במקרקעין שהופקעה או שהוחלפה.
(ד) אם המוכר רכש את הזכות במקרקעין במכירה שפסקה (א) אינה חלה עליה - היום שבו רכש את הזכות.
(ה) אם המוכר רכש את הזכות במקרקעין ולאחר מכן ניתן זיכוי של מס השבח ששולם בעת רכישתו, לפי סעיף 104 - היום שבו נפטר מי שממנו נרכשה הזכות האמורה.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(ו) לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 26(א)(1), לרבות שווי רכישה שנקבע כאמור מכוח סעיף 27 - יום פטירת המוריש.
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(ז) לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 26(א)(2), או לפי הסיפה של סעיף 29 כשחל על המוכר סעיף 27 - היום שהיה נקבע כיום הרכישה אילו מכר אותה המוריש.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ח) (נמחקה);
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ט) לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 29ב(ב), (ג), ו-(ד) – יום הרכישה של הזכות הנמכרת כמשמעותה בסעיף האמור, ולגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 29ב(ה) – היום שבו נרכשה אותה זכות; הוראות פסקת משנה זו יחולו, בשינויים המחויבים ולפי הענין, גם לענין קרקע חקלאית נמכרת או חלופית, דירת מגורים נמכרת או חלופית, זכות במקרקעין שנמכרה כאמור בסעיף 49יג וזכות למגורים בבית אבות כמשמעותם בפרק חמישי 3.
(2) לגבי זכות במקרקעין או זכות באיגוד שנרכשו לפני תחילתו של חוק זה -
(א) במכירה ששולם בה מס שבח, לפי חוק מס שבח מקרקעין תש"ט- 1949 - היום שנקבע כיום המכירה באותה עסקה;
(ב) במכירה או בפעולה באיגוד שלא שולם בהן מס שבח כאמור -
(1) במכירה שניתנה לה הסכמה לפי פקודת העברת קרקעות - יום מתן ההסכמה;
(2) במכירה של זכות שנתקבלה בחליפין כאמור בסעיף 34 - היום בו נרכשה הזכות שהוחלפה;
(3) במכירה ששווי רכישת הזכות שנמכרה בה נקבע לפי סעיף 35 - היום שבו נרכשה הזכות על ידי מי שממנו קיבל אותה המוכר;
(4) בכל מקרה אחר - היום שבו רכש את הזכות למעשה.
(תיקון מס' 33) תשנ"ו-1996
(2א) לגבי זכות במקרקעין שמקורה בהרשאה במקרקעי ישראל - ביום שבו ניתנה למוכר לראשונה הרשאה לשימוש באותם מקרקעין.
(3) אולם, על אף האמור בסעיף זה, אם הוכיח המוכר, להנחת דעתו של המנהל, כי הוא היה בעל הזכות שביושר בזכות במקרקעין בתאריך מוקדם יותר, יראה המנהל אותו תאריך כיום הרכישה.
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
38. (בוטל).
הניכויים המותרים (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
39. לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:
(תיקון מס' 6) תשל"ה-1975
(1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת; ולענין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה - אילו היתה משתלמת - לא היתה ניתנת לניכוי לפי סעיף 32(4) לפקודת מס הכנסה;
(תיקון מס' 8) תש"ם-1980 (תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(2) במכירת זכות במקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית, הסכום שהוציא המוכר בין היום שבו רכש את הזכות לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2א) סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרובו של המוכר; לענין זה, "קרוב" – כהגדרתו בסעיף 105יא לפקודה;
(3) עלה שוויים של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת עקב הוצאות שהוציא המוכר להשבחתם של מקרקעין שלו הסמוכים להם, חלק יחסי מהוצאות אלה כיחס סכום עליית השווי של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, לבין סכום עליית שוויים של מקרקעין אלה ושל הסמוכים להם יחד, ובלבד שסכום הניכוי בשל כל המקרקעין לפי פסקה זו לא יעלה על סכום ההוצאות שהוציא עליהם כאמור;
(4) אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז-1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר, וכן אגרה ששילם המוכר כאמור לפי חוק הרשויות המקומיות (אגרת העברת מקרקעין), תשי"ט-1959, וכן תוספת מס ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות לפי סעיף 7(א);
(5) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ-2% מהתמורה שנתן בעדם;
(6) דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל בעדם, אלא אם שוכנע המנהל שבקשר עם נסיבות העסקה המיוחדות שהוסברו לו שולמו דמי תיווך גבוהים יותר;
(7) שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(7א) שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(7ב) הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לפי הענין, לשם הוכחת זכותו במקרקעין;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984
(8) מס רכוש עירוני - לפי פקודת מס רכוש עירוני, 1940, או מס רכוש לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961, וכן ארנונת רכוש המשתלמת לרשות מקומית;
(תיקון מס' 61) תשס"ח-2008
(8א) (נמחקה);
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005 (תיקון מס' 65) תשס"ט-2009
(9) במכירת חכירה – כל סכום ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה, בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון, ששולמו בשלה לרשות מקרקעי ישראל;
(10) היתה משכנתה על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת - דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתה בעד הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע;
(11) כל סכום ששילם המוכר על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת כמס השבחה לפי פקודת בנין ערים, 1936, או לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי פקודה שבוטלה על ידי אחת משתי הפקודות האמורות, או מס השבחה אחר או תשלום חובה כיוצא באלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(11א) הוצאות כאמור בסעיף 17(11) לפקודה, לרבות בשל הליכי השגה, ערר וערעור;
(תיקון מס' 6) תשל"ה-1975 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(12) במכירת זכות במקרקעין ששווי הרכישה שלה נקבע לפי סעיפים 26(א)(2), 28, 29 סיפה, 29ב, 30 עד 34 ו-49כג –
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(א) אם נתקבלה הזכות ללא תמורה או שנתקבלה אגב הליכי גירושין וחלו עליה הוראות סעיף 4א – ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א, שהוציא האדם שממנו נתקבלה הזכות;
(תיקון מס' 15) תשמ"ד-1984 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) אם נתקבלה הזכות בחליפין, פטורים ממס כאמור בסעיף 32 או 34 - ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א שהוציא המוכר בקשר לזכות שהוא נתן בחליפין ואם נתקבלה הזכות בחליפין ששולם עמהם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף כאמור בסעיף 32 - חלק יחסי מהוצאות כאמור, כיחס שווי הזכות במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ג) אם הזכות היא זכות חלופית כהגדרתה בסעיף 49יא – ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או לפי סעיף 39א, שהוציא המוכר בשל הזכות הנמכרת, כהגדרתה בסעיף 49יא, שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות פרק חמישי 3; הוראות פסקת משנה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם לענין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות, כמשמעותם בפרק חמישי 3;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ד) אם הזכות היא יחידה מגורים חלופית, כהגדרתה בסעיף 49יט – ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף זה או סעיף 39א, שהוציא המוכר בשל יחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותה בסעיף 49כב, שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות פרק חמישי 4; הוראות פסקת משנה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם לענין יחידת מגורים חלופית או יחידה אחרת, שהתקבלה בתמורה ליחידה אחרת נמכרת, כאמור בסעיף 49כז.
ניכוי הוצאות ריבית ריאלית (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 (תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
39א. (א) במכירת זכות במקרקעין יותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח, נוסף על ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39, תשלומי ריבית ריאלית, אם אינם מותרים בניכוי לפי הפקודה, ששילם המוכר, החל ביום הרכישה עד 90 ימים לאחר יום המכירה, בשל הלוואה שקיבל, ושהתקיימו לגביה כל אלה:
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(1) (נמחקה);
(2) ההלוואה התקבלה לאחד מאלה:
(א) לרכישה או להשבחה של הזכות במקרקעין סמוך לרכישה או להשבחה;
(ב) לשם פירעון של יתרת ההלוואה כאמור בפסקה (א);
(תיקון מס' 58) תשס"ז-2007
(3) ההלוואה אינה מקרוב; לעניין זה –
"קרוב" – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;
"שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" ייקרא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" ייקרא "20% או יותר של הסכום";
(4) לגבי זכות במקרקעין שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטת החשבונאות הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתה או במשכון שנרשמו לגבי הזכות במקרקעין או שנרשמה לגבי ההלוואה הערת אזהרה בשל התחייבות לרישום משכנתה, כאמור, ובלבד שהרישום הראשון מביניהם נעשה סמוך לקבלת ההלוואה.
(ב) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות ותנאים נוספים על אלה המנויים בסעיף קטן (א), אשר בהתקיימם יותר הניכוי לפי סעיף זה, וכן את השיטה לחישוב הריבית הריאלית, הגבלת שיעורה, דרכי ההוכחה לייחוס ההלוואה והוצאות הריבית לזכות במקרקעין.
חישוב הניכוי במכירת חלק מזכות במקרקעין (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
40. (א) היתה הזכות הנמכרת, חלק מזכות במקרקעין או חלק מסוים במקרקעין, יותר חלק יחסי של הניכויים המותרים לפי סעיפים 39 ו-39א (להלן - הניכויים המותרים), כיחס החלק הנמכר אל הזכות בשלמותה.
(ב) במכירת זכות במקרקעין כאמור בסעיפים 49יא(ג), 49כב(א)(2) ו-67(א)(2), יותר חלק יחסי של הניכויים המותרים, כיחס חלק הזכות הנמכרת החייבת במס לפי אותם סעיפים.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ג) במכירת זכות חלופית יותרו הניכויים המותרים, בהתאם להוראות אלה:
(1) הניכויים המותרים שהם הוצאות בשל הזכות הנמכרת שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות פרק חמישי 3, יותרו כנגד השבח כמפורט להלן:
(א) היה שווי הזכות החלופית המתואמת כשווי המכירה של הזכות הנמכרת – כנגד השבח במכירת הזכות החלופית;
(ב) עלה שווי הזכות החלופית המתואמת על שווי המכירה של הזכות הנמכרת – כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית;
(2) הניכויים המותרים שהם הוצאות בשל הזכות החלופית, יותרו כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית וכנגד השבח במכירת הזכות החלופית הנוספת, כיחס שבין חלק הזכות החלופית והזכות החלופית הנוספת, לכלל הזכות החלופית הנוספת.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ד) הוראות סעיפים קטנים (ב) ו-(ג) יחולו, בשינויים המחויבים ולפי הענין, גם לענין קרקע חקלאית נמכרת או חלופית, דירת מגורים נמכרת או חלופית או זכות במקרקעין שנמכרה כאמור בסעיף 49יג וזכות למגורים בבית אבות.
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ה) למונחים המופיעים בסעיפים קטנים (ב) עד (ד) שמשמעותם מפורשת בפרק חמישי 3, תהא המשמעות הנודעת להם בפרק האמור.